Как оформить ипотеку?

  1. Собственный вклад в ипотеку
  2. Максимальная сумма ипотеки
  3. Мы выбираем недвижимость и ипотеку
  4. Ипотечная ставка
  5. Комиссия за ипотеку
  6. Страхование и ипотека
  7. Фактическая годовая процентная ставка (APY)
  8. Кредитное решение и договор
  9. Начало ипотеки
  10. Досрочное погашение ипотеки

Мы обычно начинаем рассматривать ипотеку, когда выбираем недвижимость вашей мечты. Однако для того, чтобы принять это важное финансовое решение, стоит подготовиться раньше, хотя бы для того, чтобы узнать, какие расходы мы сможем себе позволить и какие средства нам нужно иметь, чтобы иметь возможность реализовать планы жилищного строительства.

Собственный вклад в ипотеку

При оформлении ипотеки у нас должны быть сбережения. Они составляют собственный вклад заемщика в инвестиции , и сегодня банки больше не занимают средства для полной стоимости имущества. Поэтому первым шагом при подаче заявки на кредит должен стать сбор адекватных резервов. На этом этапе стоит помнить, что после получения ипотеки ваша кредитоспособность, вероятно, будет сильно запятнана (если не полностью исчерпана). Поэтому, если мы планируем дополнительные расходы на оборудование или ремонт, мы не должны рассчитывать на банковские кредиты, взятые в будущем, и включать их в расчет сбережений.

Минимальная сумма собственного взноса составляет 20 процентов от стоимости квартиры, но некоторые кредиторы готовы финансировать транзакцию, в которой клиент участвует в меньшем размере (но не менее 10 процентов от цены квартиры). Если у нас есть только 1/10 от стоимости недвижимости вашей мечты, стоит знать, что у нас будет меньший выбор банков. Мы также должны принимать во внимание дополнительные расходы - недостающий собственный вклад (до 20%) дополнительно обеспечивается кредитором.

Банки предлагают лучшие условия для людей, которые будут тратить большую часть своих расходов из своего кармана. Более высокий собственный вклад обычно означает более низкий кредитный спрэд и, следовательно, более низкую стоимость заемных средств. Текущие условия заявок для отдельных банков можно найти в ипотечный рейтинг Bankier.pl ,

pl ,

Сколько банков, столько методов оценки максимальной кредитоспособности. Среди заемщиков существует четкое разделение между более и менее консервативными учреждениями в этой области. Мы проверили, какие банки регулярно предлагают самые высокие ставки по ипотечным кредитам в последних 12 выпусках рейтинга, подготовленного Bankier.pl.

Максимальная сумма ипотеки

Сумма кредита зависит от двух факторов - стоимости имущества и кредитоспособности клиента. Соотношение между стоимостью залога и суммой кредита (называемое индексом LTV) не может превышать 90%, хотя отдельные банки могут принимать более ограничительные ограничения.

Кредитоспособность является производной от нашего финансового положения. Каждый банк использует свой собственный метод определения суммы задолженности, которую мы можем обработать. Помимо дохода, на кредитоспособность могут также влиять, среди прочего, место жительства, возраст, семейное положение и количество детей, финансовое положение потенциальных созаемщиков, расходы по другим займам и кредитам, а также история обслуживания существующего долга.

На этапе поиска квартиры вашей мечты стоит оценить вашу кредитоспособность. Поможет встреча с банковским консультантом или кредитным брокером. Кстати, мы узнаем, сколько будет максимальный взнос, и каковы будут дополнительные расходы, связанные с принятием обязательства и завершением транзакции.

Банки по-разному относятся к доходам из разных источников. Доходы людей, занимающихся бизнесом, занятых по контракту для выполнения конкретной задачи или по контракту, могут не учитываться в полном объеме. Как заемщик, мы можем, в ограниченной степени, улучшить вашу кредитоспособность , Избавление от ненужных займов - это шаг, который особенно стоит рекомендовать, даже если наш доход достаточен для получения достаточного финансирования. Этот шаг может быть целесообразным, когда необходимо предоставить документы при оформлении ипотеки. Меньше бумаги означает экономию времени и нервов. Если мы закроем кредиты до подачи заявления, они перестанут отображаться как активные в Бюро кредитной информации, то есть в базе данных, в которой банк будет проверять нас.

Мы выбираем недвижимость и ипотеку

Зная максимальную сумму кредита, на которую мы можем рассчитывать, и необходимые затраты на собственный вклад и дополнительные расходы, мы можем приступить к выбору подходящей недвижимости. Иногда поиск будет коротким, но если у нас будут очень точные ожидания, они могут затянуться на несколько месяцев и более.

Если у вас есть квартира или дом, который вы ищете, рекомендуется снова проверить свою кредитоспособность, на этот раз на основе более точных данных о недвижимости. Банки периодически меняют свой подход к расчету финансовой эффективности потенциальных заемщиков. Убедитесь, что ничего не изменилось, и мы все еще можем рассчитывать на кредит в удовлетворительном росте. На этом этапе также стоит проверить список документов, представленных вместе с заявкой на кредит . Придется подождать некоторые из них, например сертификаты от банков или ZUS. Если мы заботимся о времени, мы можем заказать его сейчас, до следующего шага.

После заключения предварительного договора с продавцом квартиры на вторичном рынке или застройщиком мы начинаем оформление заявки на кредит. В этом процессе мы можем воспользоваться поддержкой посредника, который сравнит предложения, доступные на рынке, или решит выбрать кредиторов самостоятельно. Выбор не обязательно означает, что мы ограничиваемся только одним продуктом - мы можем выбрать несколько банков, в которые мы позже подадим заявки. Независимо от выбранного пути, стоит знать наиболее важные элементы, которые составляют стоимость заемных денег.

Ипотечная ставка

Большинство ипотечных кредитов, доступных сегодня на польском рынке, основаны на переменных процентных ставках. Состоит из процентной ставки WIBOR и маржа банка . Процентные ставки - это цена, по которой банки ссужают друг другу деньги, а их размер определяется рыночной ситуацией и напрямую не зависит от банка. Тем не менее, банк, предоставляющий кредит, принимает решение о кредитной марже, и это влияет на общую стоимость кредита, которая должна быть наиболее важным фактором, определяющим привлекательность предложения.

Маржа является элементом неизменного интереса в течение всего срока кредита. Его уровень обычно зависит от уровня собственного вклада и суммы кредита, а также от финансового состояния заемщика. Применимые нормы прибыли можно проверить в последнем ипотечный рейтинг Bankier.pl.

наиболее ипотечные кредиты основан на трехмесячной ставке WIBOR 3M. Банк обновляет ставки в сроки, указанные в соглашении (например, ежеквартально). Следовательно - процентная ставка по кредитам и рассрочкам также изменяется. Стоит помнить, что банки дают проценты на ежегодной основе.

В случае ипотечных кредитов с фиксированной ставкой ставка остается неизменной в течение первых нескольких лет контракта. По истечении этого периода кредит превращается в кредит с переменным процентом с заранее установленной маржей.

Комиссия за ипотеку

При предоставлении кредита банк взимает комиссию за его предоставление. Он будет собран один раз на сумму кредита, а его сумма варьируется от 0 до 3 процентов. Более низкие комиссионные могут в основном состоять из постоянных клиентов банков и лиц, переводящих кредиты из другого банка, но и другие клиенты могут договориться об этом.

Некоторые учреждения делают комиссию зависимой от уровня маржи, предлагая различные варианты кредитования - с более низкой маржой и высокой комиссией, и наоборот. Если мы намереваемся погасить обязательство раньше, например, продав предыдущую квартиру, то кредит с низкой (или нулевой) комиссией и более высокой маржей может оказаться более выгодным. В других случаях лучше выбрать более низкую маржу.

В случае ссуд на несколько сотен тысяч комиссия может достигать нескольких тысяч злотых, что накладывает тяжелое бремя на бюджет домашних хозяйств. Иногда комиссия добавляется к сумме долга и погашается в рассрочку.

Страхование и ипотека

Выдача ипотеки предполагает необходимость покупки, а иногда и многих, страховки, что может значительно увеличить ее стоимость.

В начале периода кредитования, пока вы не получите запись об ипотеке в земельном и ипотечном реестре, вы должны оплатить так называемые страхование моста , Обычно он взимается в виде маржи, увеличивающей процентную ставку по кредиту примерно на 1 п.п. или заранее на несколько месяцев. Стоимость зависит от того, насколько быстро вам удастся завершить формальности, связанные с земельным и ипотечным регистром. Стоит помнить, что банк обязан вернуть премию за период, когда страховка больше не была необходима.

расходы страхование малых взносов их должны нести люди, которые не вносят взносы на уровне, требуемом банком (обычно 20%). Недостающая сумма собственного вклада застрахована. Обычно дебиторская задолженность начисляется в форме увеличенной маржи, а стоимость обеспечения должна быть оплачена до тех пор, пока не будет достигнут собственный вклад, требуемый банком.

Застрахованным также должно быть имущество, которое обеспечивает кредит. Некоторые учреждения позволяют вам использовать собственное страховое предложение. Если вы решили застраховать свою собственность, не забудьте продлить договор и о необходимости передачи прав из полиса в банк.

Банк может потребовать дополнительное обеспечение по кредиту в виде уступки от страхования жизни заемщика. Как правило, этот вид страхования является необязательным, но банки требуют его от одиноких, пожилых или индивидуальных кормильцев. Многие учреждения предлагают своим клиентам покупку политики NNW и риск потерять работу . Они не являются обязательными, но могут повлиять на снижение кредитной маржи.

Фактическая годовая процентная ставка (APY)

Фактическая годовая процентная ставка ( APRC ) - это значение, которое отражает взаимосвязь между общей стоимостью, понесенной заемщиком, и суммой кредита, полученной по отношению к годовому периоду. Мы найдем это в материалах, которые нам представит банк, представляющий симуляцию обязательства. Фактическая процентная ставка учитывает не только расходы на проценты, комиссию за подготовку и дополнительные комиссии, но также учитывает стоимость финансовых потоков, связанных с погашением кредита в отдельные периоды кредитного соглашения.

Определение и метод расчета APRC изложены в Законе о потребительском кредитовании, в котором подробно указывается, какие расходы учитываются при расчете ставки. В связи с тем, что методология расчета идентична для каждого банка и кредита, APR предоставляет объективный инструмент для сравнения различных предложений по кредитам на один и тот же период и одну и ту же сумму. Однако стоит помнить, что эта ставка рассчитывается на основе текущей процентной ставки, и она может изменяться в зависимости от ставки WIBOR.

Кредитное решение и договор

Выбрав наиболее выгодный кредит банку или посреднику, мы идем с полным комплектом необходимых документов. Заполнение заявки на кредит может занять много времени. Банки различаются в деталях отдельных форм, но они особенно любознательны для людей, ведущих бизнес.

В течение недели или двух мы получим информацию о кредитном решении и сроках, предложенных нам банком. Этот период может быть немного дольше, если банк проводит оценку имущества или проверяет оценку, предоставленную клиентами. Решение обычно является условным. Он сопровождается списком документов, которые мы должны предоставить кредитору. Если мы подали заявки в несколько банков одновременно, это подходящий момент для сравнения полученных предложений и отклонения наименее привлекательных.

Заполнение всех необходимых документов может занять много времени. Их доставка в банк не всегда решает дело. Банковские аналитики могут запросить дополнительные разъяснения или расширение документации. Наконец, наступает долгожданный момент - кредитные аналитики дают зеленый свет, окончательное кредитное решение . С момента его выдачи у нас обычно 30 дней, чтобы подписать кредитный договор. Если мы попытались получить кредиты в нескольких банках одновременно, теперь мы должны принять решение о выборе кредитора.

По нашей просьбе банк готовит кредитное соглашение , которое может занять еще несколько дней. В это время мы можем прочитать модель такого договора и попросить прояснения любых сомнений. Стоит также выяснить, сколько времени потребуется для выплаты кредита - эта информация будет полезна при составлении нотариального акта.

Независимо от того, ознакомились ли мы с дизайном, при подписании нашего контракта следует очень внимательно читать содержание. Там будут положения, касающиеся нашего случая, в частности, в том числе требования к так называемой перекрестные продажи или дополнительные продукты (например, кредитные карты, ROR), которые мы можем купить, чтобы получить более низкую цену за кредит.

Начало ипотеки

После подписания кредитного договора вы можете заключить окончательный договор о передаче права собственности на приобретаемую недвижимость. Нотариальный акт указывает, среди прочего, даты и суммы платежей. Мы должны отделить наш собственный вклад (если он у нас есть) от средств, поступающих от кредита. Для оплаты кредита банку потребуется предъявить нотариальное удостоверение, подтверждение того, что мы заплатили свою часть цены, а иногда и дополнительные документы.

Перед размещением средств на счету продавца мы должны удостовериться, что формальности, связанные с записью об ипотеке, сделаны в банке (такой запрос уже может быть включен в нотариальное действие или процедуру банка) и застраховать имущество от пожара и других случайных событий.

Когда продавец получает перевод, этап подачи заявки на кредит заканчивается и начинается погашение. Остается еще одна формальность - предоставление банку выписки из земельного и ипотечного реестра с записью ипотеки от его имени. Это стоит сделать, как только книга будет обновлена, потому что в переходный период мы несем большие расходы.

Досрочное погашение ипотеки

В большинстве банков досрочное погашение или переплата по кредиту подлежат дополнительным условиям и комиссиям. Банки определяют максимальную сумму переплаты, которую можно сделать бесплатно, и период, в который за такую ​​операцию взимается комиссия. Если мы планируем погасить долг раньше, стоит рассмотреть этот пункт кредитного соглашения на этапе выбора предложения, поскольку комиссия за досрочное погашение может составить даже 3%. авансовые платежи

Как правило, после первых нескольких лет действия договора мы можем частично или полностью избавиться от задолженности бесплатно. В случае переплаты обязательств в некоторых учреждениях нам придется дополнительно указать, что делать с непогашенным обязательством - сократить взнос и оставить срок погашения кредита без изменений или оставить взносы на текущем уровне, но сократить срок действия договора.

Михал Кисел